Wird im Rahmen eines Formularmietvertrags über gewerblich genutzte Räume der Mieter neben der bedarfsabhängigen Vornahme von Schönheitsreparaturen auch dazu verpflichtet, die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem „bezugsfertigen Zustand“ zurückzugeben, ergibt sich hieraus kein Summierungseffekt, der zur Unwirksamkeit der beiden Klauseln führt.
Sachverhalt
Die Beklagte mietete von der Klägerin Geschäftsräume an. Das Mietverhältnis ist zwischenzeitlich beendet. In dem von der Klägerin (Vermieterin) gestellten Formularmietvertrag wurde vereinbart, dass das Mietobjekt renoviert übergeben wird. Ferner wurde vereinbart, dass die Beklagte (Mieterin) Schönheitsreparaturen in angemessenen Abständen auszuführen und das Mietobjekt nach Ende des Mietverhältnisses im bezugsfertigen Zustand zurückzugeben hat. Die Beklagte zog aus, ohne Schönheitsreparaturen durchgeführt zu haben. Die Parteien streiten nunmehr um Ansprüche aufgrund der Nichtausführung.
Entscheidung
Der BGH kommt in seiner Entscheidung zu der Auffassung, dass der Klägerin ein Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen zustehe. Die Mietpartei sei im Mietvertrag wirksam zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet worden. Die Übertragung scheitere nicht bereits an den vom BGH entwickelten Grundsätzen zur sog. „Fristenklausel“. Zwar sei die Mietpartei zu einer regelmäßigen Renovierung der Mieträume verpflichtet worden; die Erforderlichkeit sei jedoch von einem tatsächlichen Bedarf abhängig gemacht worden. Auch die im Vertrag getroffene Regelung, wonach die Parteien im Hinblick auf das ausgeführte Gewerbe des Mieters davon ausgingen, dass alle drei Jahre ein Renovierungsbedarf eintreten könne, sei keine zwingend einzuhaltende Frist. Insoweit handele es sich auch nicht um eine starre Fristenklausel.
Eine unangemessene Benachteiligung der Mieterin sei auch nicht dadurch eingetreten, weil diese zusätzlich verpflichtet wurde, bei Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt in renoviertem Zustand zurückzugeben. (Anmerkung: Solche Endrenovierungsklauseln sind nach ständiger Rechtsprechung unwirksam.) Nach dem Wortlaut des Vertrages schulde der Mieter die Rückgabe der Mieträume nur in bezugsfertigem Zustand. Dies sei mit einer Endrenovierungsverpflichtung nicht gleichzusetzen. Vielmehr sei es ausreichend, wenn der Mieter die Mieträume in einem Zustand zurückgibt, der es dem Vermieter ermöglicht, einem neuen Mieter die Mieträume in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Der Mieter habe bei seinem Auszug Renovierungsarbeiten nur zu erbringen, wenn die Räume diesen Anforderungen nicht genügen. Dies sei etwa der Fall, wenn der Mieter während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, die letzten Schönheitsreparaturen lange Zeit zurückliegen oder sich die Mieträume aufgrund übermäßig starker Abnutzung trotz durchgeführter Schönheitsreparaturen nicht in einem zur Weitervermietung geeigneten Zustand befinden.
Da der Mieter vorliegend weder während noch am Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchgeführt hatte und sich die Wände zum Zeitpunkt der Rückgabe an die Beklagte in einem renovierungsbedürftigen Zustand befanden, war der Mieter dem Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet.
Praxishinweis
Nach der gängigen Rechtsprechung des BGH können zwei für sich genommen unbedenkliche Klauseln im Wege des sog. „Summierungseffekts“ in ihrer Gesamtheit zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners führen und insoweit unwirksam sein (BGH, Beschluss vom 02.12.1992, Az. VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532). Vorliegend tritt der Summierungseffekt allerdings nicht ein, da beide Klauseln wirksam und auch in ihrer Gesamtheit für den Mieter nicht übermäßig belastend waren.
Weiterführend
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH sind „starre“ Fristenklauseln unwirksam, weil sie den Mieter mit Renovierungspflichten belasten, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen (BGH, Urteil vom 23.06.2004, Az. VIII ZR 361/03). Ausnahmen lässt der VIII. Zivilsenat des BGH nur für solche Klauseln in Formularmietverträgen zu, die eine Renovierung innerhalb bestimmter Fristen zwar für den Regelfall vorsehen, diese aber vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Mieträume abhängig machen, etwa durch die Formulierung „im Allgemeinen“ (BGH, Urteil vom 13.07.2005, Az. VIII ZR 35/04; Urteil vom 26.09.2007, Az. VIII ZR 143/06).
Unwirksam sind nach der Rechtsprechung des BGH auch Endrenovierungsklauseln (BGH, Urteil vom 03.06.1998, Az. VIII 317/97; Urteil vom 06.04.2005, Az. XII ZR 308/02).