Zum 1. Januar 2026 tritt eine wichtige Änderung für Wohnungseigentümergemeinschaften in Kraft: Vereinbarungen und Beschlüsse, die nicht im Grundbuch eingetragen sind, verlieren ihre rechtliche Wirkung gegenüber Sondernachfolgern – also z. B. Käufer einer Wohnung. Das hat konkrete Auswirkungen auf die Verwaltungspraxis: Haftungsklauseln für Hausgeldrückstände, Veräußerungsbeschränkungen (§ 12 WEG) oder vereinbarungsändernde Beschlüsse (§ 10 Abs. 3 WEG) sind künftig nur dann wirksam, wenn sie im Grundbuch vermerkt sind. Andernfalls treten Käufer nicht automatisch in bestehende Verpflichtungen ein. Das bedeutet, jetzt sollten bestehende Regelungen geprüft und fehlende Eintragungen im Grundbuch rechtzeitig nachgeholt werden. Nur so bleibt die Wirksamkeit wichtiger Beschlüsse und Vereinbarungen auch gegenüber neuen Eigentümern erhalten.
Betroffen sind insbesondere Regelungen wie Veräußerungsbeschränkungen, bei denen der Verkauf einer Einheit der Zustimmung des Verwalters bedarf, sofern nicht bereits im Grundbuch vermerkt. Auch die Haftung von Sondernachfolgern für Hausgeldrückstände – häufig in der Gemeinschaftsordnung geregelt– fällt unter die neuen Anforderungen. Zudem betrifft die Regelung Beschlüsse, die auf sogenannten Öffnungsklauseln basieren, etwa zur Änderung der Kostenverteilung. Nicht zuletzt sind auch Altbeschlüsse, die vor dem 1. Dezember 2020 gefasst wurden, betroffen – sofern sie bislang nicht im Grundbuch eingetragen wurden.
Verwalter sollten jetzt alle relevanten Unterlagen wie Teilungserklärungen, Gemeinschaftsordnungen und Versammlungsprotokolle sorgfältig prüfen. Ziel ist es, eintragungspflichtige Regelungen und Beschlüsse zu identifizieren, die bislang noch nicht im Grundbuch vermerkt sind. Ist dies der Fall, sollte unverzüglich die Eintragung veranlasst werden – idealerweise mithilfe öffentlich beglaubigter Versammlungsprotokolle gemäß § 7 Abs. 2 WEG. Zudem ist es wichtig, die Eigentümergemeinschaft über die möglichen rechtlichen Folgen einer unterlassenen Eintragung zu informieren, um Transparenz zu schaffen und spätere Konflikte zu vermeiden.
Die rechtzeitige Prüfung und Eintragung ist nicht nur aus Sicht der Eigentümergemeinschaft wichtig – auch für Verwalter kann ein Versäumnis erhebliche Folgen haben. Wird eine erforderliche Eintragung unterlassen, kann dies unter Umständen zu Haftungsrisiken führen.
Die Zeit drängt. Verwalter sollten die verbleibenden Monate bis zum 31. Dezember 2025 aktiv nutzen, um notwendige Eintragungen im Grundbuch sorgfältig vorzubereiten und umzusetzen. Wer frühzeitig handelt, schützt die Eigentümergemeinschaft wirksam vor möglichen rechtlichen und finanziellen Risiken.