Mit einem notariellen Kaufvertrag vom 19.01.2021 erwarb die Klägerin von den Beklagten ein Grundstück mit einem darauf befindlichen Wohnhaus. Der Vertrag beinhaltete Klauseln, die vom Notar üblicherweise verwendet werden. In § 5 war ein Ausschluss der Gewährleistung festgehalten.
Die Klägerin fordert von den Beklagten dennoch Schadensersatz, basierend auf drei Faktoren: Ihrer Meinung nach hätten die Beklagten sie über die asbesthaltige Mansardendacheindeckung informieren müssen. Darüber hinaus hätten die Beklagten sie über die unbestrittene Entfernung einer Wand, die ihrer Aussage zufolge tragend war, informieren müssen. Die Klägerin führt in diesem Zusammenhang aus, dass die Beklagten sie vor Abschluss des Kaufvertrages nicht über die genannten Umstände (Asbest und Wand) aufgeklärt habe. Einen bereits länger bestehenden Wasserschaden im Dachbereich hätten die Beklagten bereits arglistig verschwiegen. Die Klägerin setzte den Beklagten hierfür jeweils angemessene Fristen für die Nacherfüllung, doch diese verstrichen erfolglos. Im Gegensatz dazu hatten die Beklagten bestritten, vom Wasserschaden Kenntnis zu haben, und behaupten, die Klägerin über den Asbestgehalt der Dachschindeln sowie den Wanddurchbruch informiert zu haben. Die Beklagten seien außerdem davon ausgegangen, dass die entfernte Wand keine tragende gewesen sei.
Hat die Klägerin gegen die Beklagten einen vertraglichen Anspruch auf Schadensersatz?
Von Notaren wiederholt verwendete, nicht von einer Vertragspartei vorgegebene Vertragsklauseln in notariellen Kaufverträgen über mit Bestandsimmobilien bebaute Grundstücke stellen regelmäßig keine Allgemeinen Geschäftsbedingungen dar, weil keine Vertragspartei diese Vertragsbedingungen gemäß § 305 Abs. 1 S. 1 BGB gestellt hat.
Das Gericht bestätigte, dass der vereinbarte Gewährleistungsausschluss wirksam ist. Da kein Nachweis erbracht wurde, dass die Verkäufer diese gestellt hatten, betrachteten sie die Klausel nicht als Allgemeine Geschäftsbedingung. Der vom Notar vorgeschlagene Ausschluss sei nicht automatisch den Verkäufern zuzuschreiben.
Die Käuferin war nicht in der Lage nachzuweisen, dass die Verkäufer sie arglistig über die Asbestbelastung oder die Entfernung einer möglicherweise tragenden Wand nicht informiert hatten. Das Gericht betrachtete es als nicht widerlegt, dass eine Aufklärung erfolgt war. Das Gericht fand auch in Bezug auf einen Wasserschaden im Dachbereich keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Verkäufer möglicherweise davon Kenntnis hatten.
Die Richter hoben hervor, dass es nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs so ist, dass das kaufrechtliche Gewährleistungsrecht Ansprüche aus vorvertraglicher Pflichtverletzung nach dem Gefahrübergang verdrängt – es sei denn, der Verkäufer hat arglistig gehandelt. Da die Klägerin nicht beweisen konnte, dass die Verkäufer arglistig handelten, sind auch Ansprüche aus diesem Grund nicht gegeben.
Mit dieser Entscheidung wird die große Bedeutung des Gewährleistungsausschlusses beim Immobilienkauf und der strengen Beweislast für arglistiges Verhalten der Verkäufer deutlich. Zudem macht sie deutlich, dass nicht jede unerwartete Eigenschaft eines Altbaus als Sachmangel betrachtet werden kann. Käufer älterer Immobilien sollten sich auf bestimmte bauliche Besonderheiten einstellen und können nicht in jedem Fall Schadensersatzforderungen geltend machen, vor allem dann nicht, wenn ein wirksamer Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde.