Im zugrunde liegenden Fall bewohnte ein Mieter seit 2009 eine Berliner Zweizimmerwohnung zu einer Nettokaltmiete von 460 Euro. Ohne Zustimmung der Vermieterin untervermietete er diese Wohnung während eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts ab Februar 2022 an zwei Untermieter und verlangte dafür monatlich eine Nettokaltmiete von 962 Euro, zuzüglich Betriebs- und Heizkosten (1.100 Euro Gesamtmiete). Die Vermieterin hatte zuvor mehrfach erfolglos abgemahnt und anschließend den Mietvertrag fristgerecht gekündigt.
Der BGH bestätigte die Entscheidung des Landgerichts Berlin und wies die Revision des Mieters zurück. Nach Auffassung des VIII. Zivilsenats begründet die angestrebte Gewinnerzielung kein „berechtigtes Interesse“ im Sinne des § 553 Abs. 1 S. 1 BGB, das dem Mieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung verschaffen würde. Untermietungen dienen nach der gesetzlichen Systematik dazu, die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen zu decken und dem Mieter die Beibehaltung seines Wohnraums bei einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse zu ermöglichen; nicht aber dazu, einen wirtschaftlichen Vorteil zu erzielen.
Dabei ließ der Senat offen, inwieweit etwaige zusätzliche Leistungen, wie die Überlassung von Möbeln oder Hausrat, die Berechnung zulässiger Untermietpreise beeinflussen könnten. Ebenso war die Frage, ob die konkrete Untermiete gegen mietpreisrechtliche Obergrenzen verstieß, etwa im Rahmen der Mietpreisbremse, für die Rechtsfolge nicht entscheidend.
Mit dieser Entscheidung schafft der BGH Klarheit für die Praxis im Wohnraummietrecht. In einem angespannten Wohnungsmarkt darf eine Untervermietung nicht als Gestaltungsmittel für eine Gewinnerzielung genutzt werden. Mietende, die ihre Räume weitervermieten möchten, müssen daher künftig darauf achten, dass die entstehenden Untermietpreise nicht eine bloße Profitabsicht verfolgen, sondern primär der Kostenabdeckung dienen.
Worauf ist jetzt zu achten?
Für Hauptmieter, die untervermieten wollen:
- Eine Untervermietung sollte grundsätzlich den Zweck haben, die Belastungen des Hauptmietvertrags zu mindern (z. B. bei vorübergehender Abwesenheit).
- Ein Überschuss über die eigenen Wohnkosten, der als Gewinn interpretiert werden könnte, begründet kein berechtigtes Interesse und die Zustimmung kann verwehrt werden.
- Der Hauptmieter sollte vor Abschluss eines Untermietverhältnisses stets die Zustimmung des Vermieters einholen, um rechtliche Risiken (etwa Kündigung) zu vermeiden.
- Bei der Festlegung der Untermiete ist zu prüfen, ob ein angemessener Möblierungszuschlag oder andere zulässige Aufschläge in Betracht kommen. Hierzu besteht derzeit noch Unklarheit und ggf. weiterer gesetzlicher Regelungsbedarf.
Für Untermieter:
- Untermietverhältnisse sind rechtlich nicht automatisch geschützt, wenn sie auf eine unzulässige Gewinnerzielung gerichtet sind.
- Untermieter sollten sich stets über die Zustimmung des Vermieters informieren und sicherstellen, dass das Untermietverhältnis rechtmäßig zustande gekommen ist.
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