Hintergrund der Entscheidung
In dem zugrunde liegenden Fall hatten Eigentümer Beschlüsse über verschiedene kleinere Instandsetzungsmaßnahmen mit der Begründung angefochten, es seien keine Vergleichsangebote eingeholt worden. Während Teile der Vorinstanzen noch differenziert entschieden, hat der BGH nun eine klare Linie vorgegeben und die Klage letztlich vollständig abgewiesen.
Keine starre „Drei-Angebote-Regel“
Der BGH stellt ausdrücklich fest, dass sich aus dem Gesetz keine Pflicht ableiten lässt, stets mehrere Angebote einzuholen. Die in der Praxis häufig angewandte „Drei-Angebote-Regel“ ist damit nicht mehr als ein unverbindlicher Orientierungswert.
Eine schematische Betrachtung lehnt das Gericht ab. Stattdessen komme es entscheidend auf die Umstände des Einzelfalls an.
Maßstab: Ordnungsmäßige Verwaltung
Ob ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt davon ab, ob den Eigentümern eine ausreichende Entscheidungsgrundlage vorlag. Maßgeblich ist die Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Eigentümers.
Dabei spielen insbesondere folgende Faktoren eine Rolle:
- Art und Umfang der Maßnahme
- Dringlichkeit der Durchführung
- vorhandene Marktkenntnisse
- Erfahrungen mit dem beauftragten Unternehmen
Gerade bei kleineren Maßnahmen kann es ausreichend sein, ein einzelnes Angebot zu prüfen; insbesondere dann, wenn die Eigentümer oder der Verwalter dessen Angemessenheit beurteilen können.
Vertrauensbonus für bewährte Handwerker
Ferner betont der BGH, dass positive Vorerfahrungen mit einem Unternehmen ein legitimer Grund sein können, auf weitere Angebote zu verzichten. Aspekte wie Zuverlässigkeit, Qualität der Ausführung und Kenntnis der Anlage dürfen in die Entscheidung einfließen.
Alternative Informationsquellen
Auch bei größeren Maßnahmen müssen Vergleichsangebote nicht zwingend die einzige Entscheidungsgrundlage sein. Sachverständigengutachten oder die Beratung durch Fachleute können ebenso ausreichend sein.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung bringt spürbare Erleichterung für Wohnungseigentümergemeinschaften und Verwalter. Sie erhalten mehr Handlungsspielraum und müssen sich nicht in jedem Fall an formalen Vorgaben orientieren, die im Gesetz keinerlei Grundlage haben.
Gleichzeitig bleibt es dabei, dass ein Beschluss weiterhin anfechtbar sein kann, wenn das gewählte Angebot objektiv ungeeignet oder deutlich überteuert ist. Dies muss jedoch konkret dargelegt und nachgewiesen werden. Allein das Fehlen von Vergleichsangeboten genügt dafür nicht.
Fazit
Der BGH stärkt mit dieser Entscheidung die Flexibilität der Eigentümergemeinschaften. Entscheidend ist nicht die Anzahl der eingeholten Angebote, sondern die Qualität der Entscheidungsgrundlage im konkreten Einzelfall.
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