Auf Grundlage des reformierten Wohnungseigentumsrechts hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in zwei Verfahren zusätzliche Vorgaben zu den Bedingungen formuliert, unter denen die Wohnungseigentümer eine von einer Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung abweichende Kostentragung beschließen können.
Erstes Verfahren (V ZR 236/23):
Die Klägerin gehört der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an. Die Anlage umfasst eine Tiefgarage, die 15 Stellplätze bietet. Die Stellplatznutzung wird durch die Teilungserklärung von 1971 nur bestimmten Wohneinheiten zugewiesen. Die Gemeinschaftsordnung legt darüber hinaus fest, dass die Kosten für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in und an der Garagenhalle ausschließlich von diesen Wohneinheiten getragen werden müssen. Die Klägerin hat mit ihrer Einheit jedoch kein Sondernutzungsrecht für einen Stellplatz. Die Wohnungseigentümer beschlossen im April 2022, das Garagendach instand setzen zu lassen und die Kosten dafür anteilig entsprechend ihrer Miteigentumsanteile auf alle Wohnungseigentümer zu verteilen.
Die Klägerin erhob dagegen eine Anfechtungsklage, der das Amtsgericht stattgab. Nachdem ihre Berufung erfolglos war, verfolgte die beklagte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit der vom Landgericht zugelassenen Revision ihren Klageabweisungsantrag weiter.
Entscheidung:
Laut dem Bundesgerichtshof weicht die beschlossene Kostenverteilung von der vereinbarten Regelung ab, da sie erstmalig auch Eigentümer ohne Nutzungsrecht mit Kosten für die Garage belastet. Es fehle die Kompetenz, um eine solche Änderung der Kostenverteilung zu beschließen. Die im Jahr 2020 überarbeitete Regelung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ermögliche es nicht, Wohnungseigentümer, die bisher von der Kostentragung freigestellt waren, erstmals mit Kosten zu belasten.
Zweites Verfahren (V ZR 128/23):
Die Klägerinnen sind Mitglieder der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Anlage besteht aus 30 Wohnungseigentumseinheiten und 25 Garagen/Stellplätze, für die jeweils Teileigentum begründet worden ist. Laut Teilungserklärung aus 1984 werden öffentliche Abgaben, Betriebskosten und Instandsetzungskosten nach Miteigentumsanteilen verteilt. Heizungskosten werden nach dem Verhältnis der beheizten Fläche umgelegt. Besonderheit der vorliegenden Aufteilung war, dass der in der Teilungserklärung ausgewiesene Miteigentumsanteil bezogen auf die Grundfläche bei den Wohnungen etwa viermal größer als bei den Gewerbeeinheiten ist, ein Hundertstel Miteigentum entspricht also bei den Wohneinheiten etwa 25 m², bei den Gewerbeeinheiten etwa 100 m².
In einer Eigentümerversammlung 2021 wurde u.a. beschlossen, die Kosten zukünftig nach der beheizbaren Wohnfläche und nicht länger nach den Miteigentumsanteilen zu verteilen. Gleiches gelte zukünftig für die sog. Erhaltungsrücklage. Die Klägerinnen haben gegen diesen Beschluss geklagt, das Amtsgericht gab ihnen recht, doch das Landgericht wies die Klage ab. Die Klägerinnen streben eine Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils an.
Entscheidung:
Die angefochtenen Beschlüsse sind nicht zu beanstanden, insbesondere ist der Beschluss zur Änderung des Schlüssels für die Kostenverteilung hinreichend bestimmt. Die Befugnis, den Kostenverteilungsschlüssel sowie den Schlüssel für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage zu ändern, leite sich aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ab; es gehe nicht um eine unzulässige generelle Änderung aller Gemeinschaftskosten, sondern um eine Anpassung spezifischer Kostenarten gemäß dieser Vorschrift. Auch sei die Anpassung des Verteilungsschlüssels für die Klägerinnen als Eigentümerinnen der Gewerbeeinheiten nicht ungerecht. Denn es gab keinen sachlichen Grund dafür, dass diese gemessen an der Fläche bisher nur zu etwa einem Viertel an einem großen Teil der Kosten beteiligt wurden.