Der Vermieter kann ein Mietverhältnis nach Widerruf einer zuvor erteilten Untervermietungserlaubnis nicht wegen einer hieraus resultierenden unerlaubten Untervermietung kündigen, wenn der Mieter in Form eines Räumungsprozesses gegen den Untermieter darum bemüht ist, das bestehende Untermietverhältnis zügig zu beenden.
Sachverhalt
Der Beklagte mietete von dem Rechtsvorgänger der Klägerin im Jahr 1999 eine Wohnung in Berlin an. Im Mietvertrag war vereinbart: „Eine Untervermietung bis zu zwei Personen ist gestattet. Diese Untervermietungsgenehmigung kann widerrufen werden. Bei Aufgabe der Wohnung sind die Untermieter zum gleichen Zeitpunkt zu entfernen.“
Der Beklagte überließ die Wohnung daraufhin im Rahmen eines Untermietverhältnisses Dritten. 2010 erwarb die Klägerin an der streitbefangenen Wohnung das Eigentum. Im Dezember 2011 widerrief sie dann die bestehende Untervermietungserlaubnis. Zugleich kündigte sie das Mietverhältnis gegenüber dem Beklagten wegen einer nunmehr bestehenden unerlaubten Untervermietung fristlos. Zu diesem Zeitpunkt führte der Beklagte aufgrund einer von ihm ausgesprochenen Kündigung gegenüber seinen Untermietern bereits einen Räumungsprozess gegen diese. Im Februar 2010 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit dem Beklagten erneut. Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Räumung in Anspruch.
Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hat im Ergebnis die Räumungsklage der Klägerin zurückgewiesen. Nach Auffassung des BGH habe der Beklagte alles ihm Zumutbare getan, um das bestehende Untermietverhältnis zu beenden. Im Anschluss an seine Kündigung habe er einen Räumungsprozess gegen die Untermieter betrieben und damit alle rechtlich zulässigen und erforderlichen Schritte unternommen, um das bestehende Untermietverhältnis zu beenden und einen Auszug der Untermieter herbeizuführen.
Anmerkung
Das Gesetz sieht ein Verbot der Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters vor. Eine trotzdem durchgeführte Untervermietung stellt eine Pflichtverletzung des Mieters dar, die nach Abmahnung des Vermieters bei Fortsetzung in der Regel zu einer fristlosen Beendigung des Mietverhältnisses berechtigt.
Im vorliegenden Fall hat der BGH jedoch gar nicht auf diese – nach Widerruf – objektiv vorliegende Pflichtverletzung des Mieters abgestellt, sondern vielmehr geprüft, ob der Mieter alles ihm Zumutbare unternommen hat, um die bestehende Pflichtverletzung zu beenden. Dies hat der BGH im Ergebnis bejaht.
Praxishinweis
Auch für Vermieter oder Erwerber von vermietetem Wohnungseigentum in Berlin Prenzlauer Berg und Pankow sowie Weißensee oder Friedrichshain kann diese Entscheidung des BGH von Wichtigkeit sein.
Grundsätzlich bestätigt der BGH noch einmal, dass eine erteilte Untervermietungserlaubnis widerrufen werden kann, sofern ein wichtiger Grund vorliegt oder aber die Widerrufsmöglichkeit vertraglich vereinbart wurde. Für die Prüfung einer möglichen Vertragsbeendigung aufgrund einer fortdauernden Pflichtverletzung des Mieters kann nunmehr jedoch nicht ausschließlich darauf abgestellt werden, ob dieser objektiv das Untermietverhältnis fortdauern lässt. Vielmehr bedarf es einer Einzelfallbewertung, ob der Mieter alles ihm Mögliche unternommen hat, um die bestehende Pflichtverletzung kurzfristig einem Ende zuzuführen.