Wird in einem Formularmietvertrag über gewerblich genutzte Räume der Mieter neben der bedarfsabhängigen Vornahme von Schönheitsreparaturen auch dazu verpflichtet, die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem „bezugsfertigen Zustand“ zurückzugeben, ergibt sich daraus kein Summierungseffekt, der zur Unwirksamkeit der beiden Klauseln führt.
Sachverhalt
In einem Mietvertrag über Gewerberäumlichkeiten war folgende Formularklausel vereinbart:
„§ 5 Übergabe des Mietobjektes:
[…] der vertragsgemäße Zustand besteht, wenn die Räume im Erd- und Untergeschoss renoviert (glasfaserweiß) sind.
[…]
§ 7 Haftung, Instandhaltung des Mietobjekts:
[…]
(3) Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in einem angemessenen Turnus auszuführen. Im Hinblick auf das Gewerbe des Mieters gehen die Parteien davon aus, dass alle drei Jahre Renovierungsbedürftigkeit eintreten kann.
[…]
§ 12 Beendigung des Mietvertrages:
(1) Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt im bezugsfertigen Zustand […] zurückzugeben.“
Die Mieterin führte keine Schönheitsreparaturen aus. Die Beklagte machte deshalb wegen unterlassener Schönheitsreparaturen einen Schadensersatzanspruch geltend und verrechnete diesen mit überzahlter Miete der Klägerin. Daraufhin erhob die Mieterin Klage.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hin änderte das Oberlandesgericht das Urteil des Landgerichts ab und wies die Klage ab. Hiergegen wandte sich die Klägerin mit der Revision zum Bundesgerichtshof.
Hintergrund
Nach der ständigen Rechtsprechung sowohl des für das Wohnraummietrecht zuständigen Senats als auch des für das Gewerberaummietrecht zuständigen Senats beim Bundesgerichtshof kann die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vom Vermieter auf den Mieter im Wege einer Formularvereinbarung abgewälzt werden. Durch eine solche Formularklausel darf allerdings der Mieter nicht unangemessen benachteiligt werden.
Eine unangemessene Benachteiligung kann sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes auch aus dem Zusammenwirken zweier, für sich genommen unbedenklicher Klauseln ergeben. Der Bundesgerichtshof spricht dann von einem sog. Summierungseffekt. Ein solcher wurde unter anderem für den Fall angenommen, dass eine Klausel über die turnusgemäße Durchführung von Schönheitsreparaturen mit einer Klausel zusammentrifft, nach welcher unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses bei Beendigung desselben Schönheitsreparaturen durchzuführen sind (BGH, Urteil vom 14.05.2003, Az. VIII ZR 308/02, Urteil vom 06.04.2005, Az. XII ZR 308/02).
Im vorliegenden Streit war fraglich, ob ein zur Unwirksamkeit führender Summierungseffekt auch dann eintritt, wenn der Mieter neben der Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auch zur Rückgabe der Mietsache in einem bezugsfertigen Zustand verpflichtet werden soll.
Entscheidung
Die Revision der Vermieterin hatte Erfolg. Der Senat ging davon aus, dass der Vermieterin ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zustand, weil die Mieterin zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet war.
Zur Begründung führte der BGH aus, dass die Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturverpflichtung wirksam erfolgt sei, weil die Fälligkeit der Verpflichtung nicht an starre Fristen, sondern an einen tatsächlich bestehenden Bedarf geknüpft sei. Auch die Verpflichtung zur Rückgabe der Mietsache in bezugsfertigem Zustand sei zulässig vereinbart worden. Hierbei handele es sich nicht um eine versteckte Endrenovierungsklausel. Denn die Rückgabe der Mietsache in einem bezugsfertigen Zustand setze nicht voraus, dass der Mieter die Mietsache umfassend renovieren müsse. Ausreichend sei vielmehr, dass er sie in einem Zustand zurückgibt, der es dem Vermieter ermögliche, die Mietsache einem neuen Mieter in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Schönheitsreparaturen seien danach nur dann bei Rückgabe der Mietsache geschuldet, wenn die Räume übermäßig abgenutzt seien. Dann aber wären nach der wirksamen Klausel zur Verpflichtung der turnusgemäßen Schönheitsreparaturen solche ohnehin fällig.
Anmerkung
Über diese Entscheidung kann man streiten: Einerseits ist es sicherlich zutreffend, dass man mit „bezugsfertig“ nicht unbedingt frisch renoviert meinen muss. Die Auslegung des Begriffs „bezugsfertig“ lässt es auch zu, dass geringe Abnutzungsspuren vorhanden sind und im Übrigen die Einheit gesäubert ist. Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass bei der Prüfung der Wirksamkeit allgemeiner Geschäftsbedingungen ein sog. kundenfreundlicher Maßstab anzulegen ist. Das bedeutet, wenn sich eine Klausel auch mit einem Inhalt auslegen lässt, der zu ihrer Unwirksamkeit führt, ist im Zweifel diese Auslegung heranzuziehen. Es ist keinesfalls absurd, wenn man argumentiert, dass ein durchschnittlicher Mietinteressent unter dem Wort „bezugsfertig“ durchaus einen Zustand versteht, wonach eine Mietsache keine Spuren von Abnutzungen aufweist. Es hätte daher durchaus gut vertreten werden können, dass ein Mieter sich aufgrund einer solchen Klausel in der Pflicht sieht, die Mietsache bei Rückgabe renovieren zu müssen. Dies würde zur Unwirksamkeit der Klausel führen.